برای ساختمان مشترک چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟
زندگی در ساختمان‌های چندواحدی هم مزایایی دارد و هم چالش‌هایی. از جمله مهم‌ترین چالش‌ها، لزوم تعیین چارچوب مشخص برای استفاده مشترک از فضاها و امکانات است. اینجاست که نقش توافق‌نامه‌ها، آیین‌نامه‌ها و قوانین داخلی ساختمان پررنگ می‌شود. پرسش اصلی این است که برای ساختمان مشترک( Shared building) چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟ و چه مواردی باید در این توافق‌نامه های ساختمان ها لحاظ شود تا از اختلافات احتمالی جلوگیری شود؟
در این مقاله به بررسی کامل انواع توافق‌نامه‌های مورد نیاز در ساختمان‌های مشترک، دلایل اهمیت آنها و نکات مهم در تنظیم این اسناد می‌پردازیم.
اهمیت تنظیم توافق‌نامه در ساختمان‌های چندواحدی
در یک ساختمان چندواحدی مشترک، ساکنان در بسیاری از امور با یکدیگر سهیم هستند؛ از پارکینگ و راه‌پله گرفته تا پشت‌بام و موتورخانه. اگر چارچوب مشخصی برای نحوه استفاده از این فضاها و مشارکت در هزینه‌ها وجود نداشته باشد و توافق نامه ای تنظیم نشود، به‌سرعت مشکلاتی ایجاد خواهد شد.
توافق‌نامه‌ها ابزارهایی هستند که شفافیت، مسئولیت‌پذیری و عدالت را در استفاده از فضای مشترک تضمین می‌کنند. بدون وجود توافق‌نامه، قانون خاص و قابل اجرایی برای حل اختلافات درون‌ساختمانی در دسترس نخواهد بود و معمولاً مشکلات به دادگاه یا شورای حل اختلاف کشیده می‌شود.
انواع توافق‌نامه‌های مورد نیاز برای ساختمان‌های مشترک
۱. توافق‌نامه استفاده از فضاهای مشترک
شاید اولین پاسخی که به سوال «برای ساختمان مشترک چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟» می‌توان داد، توافق‌نامه ای برای نحوه استفاده از فضاهای عمومی مانند پارکینگ، حیاط، آسانسور، راه‌پله و پشت‌بام است.
در این توافق‌نامه موارد زیر باید مشخص شود:
-
هر واحد چه سهمی از فضاهای مشترک دارد
-
استفاده‌های مجاز و غیرمجاز چیست
-
زمان‌بندی استفاده از فضاهایی که به‌صورت نوبتی استفاده می‌شوند (مثلاً پشت‌بام برای خشک‌کردن لباس‌ها یا انبار مشترک)
-
نحوه برخورد با تخلفات احتمالی
۲. توافق‌نامه تقسیم هزینه‌ها و شارژ ساختمان
هزینه‌های جاری ساختمان شامل نظافت، نگهداری آسانسور، تعمیرات، هزینه‌های خدماتی و … است. برای پرداخت این هزینه‌ها، نیاز به توافق‌نامه ای شفاف است که نحوه محاسبه و پرداخت سهم هر واحد را مشخص کند.
معمولاً این موارد در توافق‌نامه شارژ ساختمان مشترک درج می‌شود و به امضای تمام مالکین می‌رسد. برخی موارد قابل توجه:
-
سهم‌بندی بر اساس متراژ یا تعداد نفرات
-
نحوه پرداخت شارژ (ماهیانه، فصلی و …)
-
مجازات تأخیر در پرداخت
-
تعیین صندوق اضطراری برای تعمیرات خاص
۳. توافق‌نامه نوبت‌بندی استفاده از امکانات خاص
در بعضی ساختمان‌ها امکاناتی مانند انباری مشترک، اتاق جلسات، حوض یا استخر کوچک وجود دارد. در چنین حالتی، توافق‌نامه ای برای زمان‌بندی استفاده و مسئولیت نگهداری در این ساختمان های مشرک لازم است.
این توافق‌نامه به‌خصوص در ساختمان‌هایی با امکانات لوکس بسیار حیاتی است تا جلوی هرگونه سوءاستفاده یا بی‌نظمی گرفته شود.
چه کسانی باید توافق‌نامه‌ها را امضا کنند؟
توافق‌نامه‌هایی که در پاسخ به پرسش «برای ساختمان مشترک چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟» تنظیم می‌شوند، معمولاً باید به تأیید و امضای کلیه مالکان ساختمان یا نمایندگان رسمی آنها برسند. مستأجران نیز اگر استفاده‌کننده اصلی از واحد باشند، بهتر است نسخه‌ای از توافق‌نامه را دریافت و به آن متعهد باشند، حتی اگر الزام قانونی برای امضای آنها وجود نداشته باشد.
چارچوب قانونی و حقوقی توافق‌نامه‌های ساختمانی
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، ساختمان‌های مشترک باید دارای اساسنامه یا توافق نامه داخلی باشند. این قانون مشخص کرده که:
-
سهم هر واحد در هزینه‌های مشترک چگونه تعیین می‌شود
-
حق رأی مالکان بر چه اساسی است
-
مدیر یا هیئت مدیره چگونه انتخاب می‌شود
-
سازوکار برگزاری جلسات مجمع عمومی چیست
اگر توافق‌نامه‌هایی که در ساختمان تنظیم می‌شود، مغایر این قانون نباشند، اعتبار قانونی دارند و حتی می‌توان آنها را در شورای حل اختلاف به عنوان سند معتبر ارائه داد.
نقش مدیر ساختمان در نظارت بر اجرای توافق‌نامه‌ها
مدیر ساختمان یا هیئت مدیره نقش کلیدی در اجرای توافق‌نامه‌ها دارند. آنها باید:
-
مطمئن شوند همه ساکنین از توافق‌نامه‌ها مطلع هستند
-
تخلفات را رصد و گزارش کنند
-
در صورت بروز اختلاف، راهکارهای مسالمت‌آمیز و قانونی را دنبال کنند
-
گزارش‌های مالی شفاف و قابل استناد ارائه دهند
در بسیاری از موارد، اگر توافق‌نامه‌ها دقیق تنظیم شده باشند، مدیر ساختمان می‌تواند بر اساس همان اسناد، به‌راحتی اختلافات را مدیریت کند.
چطور یک توافق‌نامه رسمی تنظیم کنیم؟
برای پاسخ بهتر به سوال «برای ساختمان مشترک چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟» باید به نحوه تنظیم توافق‌نامه نیز توجه کرد. توافق‌نامه خوب باید:
-
به‌صورت کتبی و رسمی باشد
-
زبان ساده و قابل فهم داشته باشد
-
بندهای شفاف و بدون ابهام داشته باشد
-
محل امضا و تاریخ داشته باشد
-
در صورت امکان، نزد دفتر اسناد رسمی یا دست‌کم با گواهی اعضای هیئت مدیره ثبت شده باشد
نمونه بندهایی برای توافق‌نامه ساختمان
در ادامه چند نمونه بند که می‌توان در توافق‌نامه گنجاند را می‌بینید:
-
“استفاده از پشت‌بام صرفاً برای نصب تجهیزات مجاز است و استفاده شخصی ممنوع می‌باشد.”
-
“سهم هر واحد در پرداخت هزینه‌های مشترک بر اساس متراژ مندرج در سند محاسبه می‌شود.”
-
“در صورت پرداخت‌نکردن شارژ به مدت دو ماه، خدمات عمومی برای آن واحد محدود خواهد شد.”
-
“زمان استفاده از پارکینگ مهمان بین ساعت ۹ صبح تا ۹ شب است و شب‌ها پارک ممنوع می‌باشد.”
چالش‌های احتمالی در اجرای توافق‌نامه‌ها
حتی با وجود تنظیم دقیق توافق‌نامه، اجرای آن گاهی با چالش مواجه می‌شود. از جمله:
-
بعضی از ساکنان ساختمان که به توافق‌نامه پایبند نیستند
-
اختلاف‌نظر بین مالکان و مستأجران ساختمان
-
تفسیر متفاوت از بندهای توافق‌نامه
-
نبود مرجع رسمی برای رسیدگی فوری به اختلاف‌ها
برای مقابله با این چالش‌ها، بهترین راه، آموزش ساکنین، شفاف‌سازی مداوم و تشکیل جلسات منظم است.
مزایای توافق‌نامه برای ساکنین
توافق‌نامه نه‌تنها مانع ایجاد اختلاف می‌شود، بلکه مزایای فراوانی نیز دارد:
-
ایجاد نظم و آرامش
-
صرفه‌جویی در هزینه‌ها
-
جلوگیری از اختلافات حقوقی
-
افزایش ارزش ملک
-
مسئولیت‌پذیری بیشتر ساکنان
در نهایت، وقتی همه بدانند برای ساختمان مشترک چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟، دیگر خبری از مشاجره در پارکینگ، صدای اعتراض از نوبت آسانسور یا شکایت از هزینه‌های نامشخص نخواهد بود.
آیا توافق‌نامه برای ساختمان مشترک لازم است ثبت قانونی شود؟
اگرچه توافق‌نامه‌های داخلی ساختمان الزام قانونی برای ثبت در دفتر اسناد رسمی ندارند، اما برای افزایش اعتبار آنها، می‌توان امضای آن را در دفاتر اسناد رسمی گواهی کرد یا در صورت تمایل، آن را به‌عنوان قرارداد رسمی ثبت کرد. این کار باعث می‌شود که در صورت بروز شکایت، سند توافق‌نامه از نظر حقوقی اعتبار بیشتری داشته باشد.
نتیجه‌گیری
در زندگی آپارتمانی، هیچ‌چیز به اندازه یک توافق‌نامه روشن و قابل اتکا نمی‌تواند ضامن آرامش و نظم باشد. چه در آغاز ساخت ساختمان، چه در زمان بهره‌برداری و چه حتی سال‌ها بعد، این سؤال که برای ساختمان مشترک چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟ همواره باید پاسخ روشنی داشته باشد.
با تنظیم صحیح این اسناد، نه‌تنها اختلافات کاهش می‌یابد، بلکه همه چیز – از نظافت تا نوسازی آسانسور – با نظم پیش خواهد رفت.
بنابراین، اگر تاکنون برای ساختمان خود توافق‌نامه‌ای تنظیم نکرده‌اید، همین امروز دست به کار شوید. شاید مهم‌ترین گام برای حفظ سرمایه و آسایش جمعی همین باشد. پس با دیدی آینده‌نگر و آگاه، پاسخ پرسش «برای ساختمان مشترک چه توافق‌نامه‌ای لازم است؟» را جدی بگیرید و آن را اجرایی کنید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.